정부가 2025년 10월 15일 발표한 ‘10·15 부동산 대책’은 최근 몇 년간 지속된 수도권 주택가격 불안과 과열 양상에 대응하기 위한 초강도 조치입니다. 이번 대책은 단순한 단기 규제가 아니라, 시장의 투기 수요를 억제하고 실수요 중심의 거래 구조를 확립하려는 종합적 접근에 가깝습니다.
서울 전역을 포함한 수도권 핵심 지역이 모두 규제지역으로 지정되면서, 사실상 전국적인 부동산 규제 체계가 완성되었다고 해도 과언이 아닙니다. 정부는 이번 대책을 통해 대출과 세제, 청약 제도 전반을 다시 조정하며, “주거 안정과 시장 질서 회복”을 목표로 내세웠습니다.
1. 서울·경기 규제지역 확대 발표
이번 대책의 핵심은 규제지역의 대폭 확대입니다. 서울 25개 자치구가 전부 규제지역으로 지정되었고, 경기 지역에서도 과천·광명·성남 분당 등 12곳이 추가로 포함되었습니다.
이로써 수도권의 대부분 지역이 투기 과열지구 및 조정대상지역으로 묶이게 되었으며, 주택담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 축소되었습니다. 또한, 1주택자 이상은 신규 주택 구입을 위한 대출이 전면 금지되어 투기성 자금 유입이 사실상 차단됩니다.
정부는 이러한 조치를 통해 불필요한 갭투자와 단기 시세차익 거래를 억제하고, 실수요자 위주의 안정된 시장 구조를 형성하려는 의도를 드러냈습니다.
2. 대출 규제 강화 내용
이번 정책에서 가장 직접적인 영향을 미칠 부분은 대출 규제 강화입니다. 전세 대출을 받은 후 3억 원을 초과하는 주택을 구입하는 행위가 금지되었으며, 1억 원 이상의 신용대출을 받은 경우 1년 내 주택 매수도 제한됩니다.
뿐만 아니라, 주택을 다수 보유한 이들에게는 취득세와 양도세 중과가 적용되고, 청약 재당첨 제한도 강화됩니다. 이는 자금 여력이 높은 투자자들의 반복적 주택 거래를 차단하기 위한 조치로, 실질적인 시장 안정 효과를 노린 것입니다.
3. 토지거래허가구역 지정과 실거주 의무
서울 한강벨트를 중심으로 토지거래허가구역이 지정되면서, 실거주 의무 2년이 부과되었습니다. 이 조치는 갭투자 수요를 원천 차단하기 위한 것으로, ‘전세 끼고 집 사기’ 형태의 투기성 거래를 근본적으로 억제합니다.
정부는 한강변 고가 아파트의 가격 상승이 인근 지역으로 번지는 이른바 ‘풍선효과’를 방지하고, 실거주 중심의 거래 문화를 정착시키겠다는 목표를 명확히 밝혔습니다.
4. 고가 주택 대출 한도 차등 적용
이번 대책에서는 주택 가격 구간별로 대출 한도를 차등 적용했습니다.
15억 원 이하 주택은 기존 6억 원 한도를 유지하지만, 15억~25억 원은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 축소되었습니다.
더불어 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 기준이 강화되어, 금리 가산폭이 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정되었습니다.
이는 고가 주택 수요 억제를 통해 시장 내 자금 집중 현상을 완화하고, 주거 불평등 구조를 완화하려는 의도를 반영한 조치로 평가됩니다.
5. 전세 대출에도 DSR 적용 확대
그동안 비교적 완화되어 있던 전세 대출에도 DSR 규제가 확대 적용됩니다. 1주택자 역시 전세 대출 시 총부채 상환비율이 반영되어 대출 한도가 줄어들 전망입니다.
정부 추산에 따르면 약 5만~6만 명이 이번 조치의 영향을 받을 것으로 보이며, 가계의 총부채비율이 평균 14%가량 상승할 것으로 예상됩니다.
이는 전세를 이용한 우회적 투기 수요를 차단하고, 실질적인 가계부채 감소를 유도하려는 목적이 있습니다.
6. 세제 개편 방향
정부는 보유세와 거래세를 동시에 조정하는 세제 개편도 예고했습니다. 종합부동산세와 재산세 인상을 검토하는 한편, 거래세는 인하 가능성을 열어두었습니다.
이는 특정 지역의 과열 수요를 억제하면서도 실수요자의 부담을 완화하기 위한 균형적 접근으로 보입니다.
다만, 정부는 지방선거를 앞둔 시점에서 급격한 세부담 증가를 피하겠다는 입장을 밝혀, 세율 조정 폭은 점진적으로 이루어질 가능성이 높습니다.
7. 정부의 정책 방향과 의도
이번 ‘10·15 대책’은 단기적인 시장 억제책을 넘어 정책 기조의 전환점으로 볼 수 있습니다.
정부는 과거의 단기 부동산 규제 실패를 반복하지 않겠다는 의지를 분명히 했습니다. 대출 규제에도 불구하고 집값이 계속 오르는 상황에서, 단순한 금융 규제 이상의 근본적 대응이 필요하다고 판단한 것입니다.
이에 따라 관계 부처 간 TF(태스크포스)를 구성해 세제 합리화와 장기적 주거 안정 방안을 연구하는 용역을 발주할 예정이라고 밝혔습니다.
이번 조치는 정부가 부동산 시장을 단순한 ‘가격 조정 대상’이 아닌, 사회적 안정과 국민 생활의 근간으로 보고 있다는 점에서 주목됩니다.
‘10·15 부동산 대책’은 시장의 단기 과열을 잡기 위한 강력한 대응책이자, 향후 부동산 정책의 방향을 가늠하게 하는 신호탄입니다.
서울과 수도권의 전면 규제, 대출 제한, 세제 개편 등은 모두 실수요 중심의 시장을 구축하려는 정부의 장기적 비전과 연결되어 있습니다.
단기적으로는 거래량 감소와 시장 위축이 예상되지만, 중장기적으로는 가격 안정과 투기 억제라는 긍정적 효과가 기대됩니다.
결국 이번 대책은 단순한 부동산 규제를 넘어, 주거 안정과 사회적 신뢰 회복을 향한 정부의 의지를 담고 있다고 할 수 있습니다.